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金九银十降温系列:戏精万科的厦门退房记

作者 | allen

“金九银十降温”系列

“金九银十”,楼市传统旺季。但2018年,旺季不旺,成色不足之余,快速降温更是超出预期。多个一二线城市新房成交量同比大跌4成,为快速去化,不少地产商如恒大、万科等相继打折促销,甚至有商办低至6折。

这些年来,出现过成交量下降,地产商打折促销的日子,但最后都剧情反转,房价继续往上涨。这一次,会不一样吗?

王雅媛港股圈倾心推出“金九银十降温”系列,和你一同深入中国房市中极具代表性的城市、地产商、地产人物,拨开迷雾,看清楼市降温真相。

“金九银十降温”系列,王雅媛港股圈于10月5日起诚意奉上,敬请期待。

在淘宝买东西,要退货,点点鼠标,搞定。

来源:淘宝

在地产商买房子,要退货,兵戎相见,也不见得能搞定。

来源:网络,10月4日老业主打砸碧桂园信州府售楼部维权

房子从来都不是你想退就能退的。但是现在却传出万科厦门有楼盘可以退房,这惊人一举究竟意味着什么呢?

一、万科厦门楼盘退房了

“活下去”的口号才喊了没多久,万科又搞出大动作。这一次,万科居然要给买贵了的业主们退款。

来源:网络

实际上,万科也是迫不得已。开盘近一年的厦门万科·白鹭郡,204套精装交付的别墅,才卖了不到100套。昂贵是该楼盘的硬伤,450-500万的总价,包含价值50万的装修,32万两个车位以及一部15万左右的家用电梯,加上各种五花八门的限购政策,项目远离厦门本岛的偏僻的地段,让白鹭郡严重滞销。

被逼无奈,2018年9月,白鹭郡推出107套特价房。去掉了精装修,车位以及电梯,交付标准降为毛坯交付,价格直接降到275-300万的总价。

来源:网络

五折甩卖的消息一下子砸开了,闻讯赶来捡漏的购房者络绎不绝,降价房源三天内几乎售罄。

可前期花500万购买的业主就不乐意了,纷纷集结,磨刀霍霍,维权之战一触即发。就在前业主和开发商即将反目的时刻,疑似白鹭郡项目决策方和合作按揭银行联络人的聊天截屏流出:

来源:网络

截图内容看来,白鹭郡的确准备给前期买贵的业主退款,正在和银行协商变更按揭合同的方案。这个截图内容性的真假,厦门白鹭郡的内部人士明确表示,确有其事。

来源:网络

退款方式简单粗暴,买贵的业主只需要和开发商签订购房补充协议,取缔之前约定的精装修和赠送的车位等等,相应降价部分约100万,直接抵偿按揭部分。

换句话说,开发商主动为之前买贵业主,取消捆绑的精装修,车位和电梯,折价直接抵消掉业主的贷款。业主向银行贷款的金额少了100万,每月还款也相应减少了。这样一来,前期买贵了的业主,心情就相当舒坦了。

来源:网络

对比起国庆节那些售楼部被砸的开发商,万科真可谓业界良心。投资买房看来还得选万科,涨价了自己挣钱,跌了还可以跟万科申请价格保护。

二、为什么万科退房这么辣眼睛?

此事一出,网友立马砸开了锅。

网络:微博

叫好、谩骂、讥讽、担忧、看破,一时间,各种评论充斥网络,大家对万科退房事件出奇地关注,为何呢?

或许,大家可以找出很多理由,诸如房价真的要降了,开发商快顶不住了,没房的人终于看到曙光,买了高价房的人可以理直气壮去找开发商退房了。

但我认为,大家之所以热议,或许是觉得万科的举动意味着房子正逐步失去金融属性,回归其最本质的消费属性。

房子是商品,也是消费品,自带着居住这个消费属性。如果仅仅是消费品,退货其实并不奇怪,超市里7天包退,30天无理由退货的商品早已司空见惯。

然而,在中国,房子绝不仅仅被认为是消费品,因为它被赋予了金融属性,保值增值也成了房地产商品的特性之一。而一旦被赋予金融属性,人们看待房子的眼光就不一样了。

一个居民在入手首套房的时候,一定也考虑过损失和获利的概率,只不过在那个时期,房子的居住属性占据了上风,看着房子还不错,自己也付得起,入手也就入手了。

可是过去这么多年房价都只涨不跌,尝到了楼市红利的人们,再入手第二套时,房产的居住属性已经不重要了,反而越发强调房子的金融属性,毕竟买套房子就能少奋斗十几年,没有人会拒绝。

再后来连首次置业的人们,也越来越注重房子的金融属性,自己住的房子价格在蹭蹭往上涨,总归是一件快乐之事。

这也是当下,大家对楼市的普遍看法。勇敢闯入楼市,通过房子的金融属性,完成一夜暴富的梦想。

于是乎,没房的砸锅卖铁,拿出“6个钱包”也要买房,有房的大胆加杠杆,用尽资源也买更多的房子,房价不断往上涨,财富也不断往上涨。买了房的人享受着鲜花和掌声,没买房的人等于被抛弃,这就是房子金融属性展示给大家的赤裸裸现实。

看看这些年来的种种社会怪相,无不和房子的金融属性相关。夫妻假离婚只为买房资格;98岁的老太太坐着轮椅去抽房;没房子讨不到老婆。

来源:网络

来源:网络

来源:网络

但是,大家可能忽略了,具有金融属性的商品同样也具有一个最基本的特征--售出不退,风险自担,盈亏自负。

来源:微博

其实,说到房子的金融属性,任何投资都有赔有赚,有涨有跌,如果一项资产国家保证只涨不跌,那么就会有人上最大的杠杆,这种利益最大化行为很正常。房地产走到今天这种骑虎难下的状态,也算一种中国特色的政府民众关系,政府想保护民众,民众就最大化这种承诺,总有刁民陷朕于不义之中啊。

因何而起,就要因何而灭。解决中国高房价问题,需要弱化房子的金融属性,强化房子的消费属性,这也是中央“房住不炒”的核心理念。

如果房子失去金融属性,变成跟白菜一样只有消费属性,那么就只有真正需要居住的人才会买房,投资者、投机者便会远离,没有这帮人的炒作,房价自然就不会一路暴涨,想通过房子去爆富的可能性便消失,炒房就会变成历史名词。到那时房价或许真会应了马云那句话:未来房价是白菜价。

来源:搜狐财经

现在,万科开了“退房”这道口,不就等于否定了金融属性中最基本的“售出不退,风险自担,盈亏自负”特征,其实也就等于变相否定了房子的金融属性,民众当然有理由浮想联翩。

只是不知道,万科扔下的这颗深水炸弹,会激起多少水花?万科到底还在打着什么算盘?

三、万科的算盘

想想看,万科退房,谁最欢喜,谁最难受?

我想,欢喜的自然是买贵了的业主,难受的估计就是那些资金链紧张,退不起房的开发商了。跟不跟万科,对于这些开发商来说绝对是生死攸关命题,跟,是找死,不跟,是等死。

不过在万科眼里,这些开放商还有第三种死法,就是缴械投降,给万科招安。所以,万科高喊“活下去”,其实是喊给同行听的:你们如果活不下去,就让我收了吧。

现在,不断有消息传出万科已经在收割同行。

9月末,万科接收一个财务危机深重的大集团在三元桥附近的北京总部大楼,原估价17亿,最后作价13亿不到;

10月,万科接收华夏幸福环京的部分项目,作价32亿,要知道这些项目在楼市大跌情况下依然卖不出去,可想而知万科捡了个多大的便宜。

来源:微博

其实,一边高喊“活下去”,一边降低负债率、疯狂拿地、疯狂收购,一副“别人恐惧我贪婪”的面目,这才是真正的万科。

万科2018年中报显示,货币资金为1595亿,一年期的负债总和才609亿,这意味着未来一年两年内市场上金融机构全部关门,万科的资金链依然稳稳的。万科此次退房,正体现着这样的底气。

此外,万科拿地也毫不手软,今年1-9月拿地金额排名第二,仅次于碧桂园,大幅领先第三的保利。

来源:网络

而到了第三季度,万科拿地更是近500亿元,相当于恒大+碧桂园+保利+融创四大龙头房企拿地金额总和。而前三季拿地金额超过万科排头位的碧桂园,第三季度则大跌至137.9亿,锐气大减。

来源:数据宝

手中有粮,心中不慌。凭借着手中巨额货币资金,万科不仅可以安然度过地产寒冬,更加可以顺势收割虚弱的中小地产商,甚至毫不客气地说,房价越跌,万科会活得越滋润。

现在,万科又祭出退房这一招,十足的笼络人心。

一笼业主,虽然买贵了退,不符合市场,但你给退了,就赢了人心,不仅将可能出现的打砸售楼部维权事件化解,而且无形中造就了“买房还得找万科”的口碑;

二笼银行,万科白鹭郡退款最先和银行沟通,这对于银行来说,退款直接补充进入贷款金额,按揭减少,业主断供风险减少,银行坏账率降低,这样银行对万科的好感倍增,说不定一开心,下次给个低息贷款还个人情也合情合理。

又降价,又退房,表面上销售金额降低了一些,但是你会发现,厦门白鹭郡的地段本身就偏僻,降价之后,一天就把积压了一年的房源售罄。

来源:和讯网

给老业主退掉100万,顺势把原来的精装修、电梯和车位一并去掉,算下来万科其实真没亏。

来源:微信

倒是厦门那些瑟瑟发抖的在售楼盘,被万科推到悬崖边上,进退维谷,相信此时的万科,正在算计着,又该收割哪个货了。

老谋深算如万科,难怪业界都得叫一声老大哥。

来源:网络

四、结语

就在今晚,万科发布声明称,近日网上传“厦门白鹭郡项目因降价对前期业主退款”,此传言不属实。

该项目9月底之前签约的产品原交付标准包含温泉入户,但在推进过程中经反复论证发现难以满足实际使用要求,故该项目不引进温泉入户。公司已提供两种解决方案,其中如客户接受产品变更,公司将补偿相应费用20万元;不愿意接受的愿意协商解除原合同以及相应补偿。

来源:网络

万科虽然改口,然而,已经尝到了收割甜头的万科,看着那些快咽气的鱼儿,你会相信万科不是那个蹲在鱼摊前的主妇吗?

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