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旭辉逆周期拿地后遗症:总负债半年增21%逼近千亿,融资成本超30亿

8月13日,旭辉控股发布2019年中期业绩。公告显示,2019年1-6月,旭辉共实现合约销售金额884.4亿元,同比增长34%;实现核心净利润28.7亿元。

但与此同时,旭辉的负债率也在高企。2019年上半年,旭辉总债务为947亿元,较2018年底增长21.7%;净负债为404亿,较2018年底增长21.6%。

总债务中,银行及其他借款共计605亿元,较2018年底增长21%;资产抵押证券账面值为13.14亿元,为今年新增;此外旭辉还有境内公司债券账面值118.48亿元,境外优先票据210.11亿元,相较去年底均有所增加。

伴随债务水平增加的,还有融资成本上升。公告称,2019年上半年,旭辉控股支销及资本化的融资成本总额同比大幅上升77.3%至30.64亿元。

2019年上半年,旭辉共发行3次美元债券,合计9.55亿美元,利率最高为7.625%。

负债攀升,或与旭辉执行“逆周期、多元化补仓”的拿地策略相关。从去年四季度到今年一季度,旭辉接连在多个一二线城市获取土地。

今年1-7月,旭辉合计新增土储878万平米,平均土地成本为4,967元每平米。1-7月新增土储中,有88%来自一二线及准二线城市。

此外,旭辉通过“合作开发+旧城改造”的模式,以较低成本获取土地。今年以来,旭辉在广州成立了旧改公司,完成签订6个村的旧改协议。数据显示,旭辉1-7月新增土储中近四成来自非招拍挂渠道。

根据中期业绩披露的信息,旭辉上半年共购买34个项目的权益,收购土地的总规划建筑面积为770万平方米,其中属于旭辉股本权益的有490万平方米。合同总代价372.78亿元,其中旭辉股本权益应付266.47亿元。

在不久前新城控股“甩卖资产包”风波中,旭辉也购买了部分项目权益。根据新城控股7月25日的公告,旭辉、宝龙、中骏共同以1.92亿元购得新城控股旗下杭州聚厉企业管理有限公司24%股权。

充足货值也带来净利润上升。2019年上半年,旭辉净利润为44.13亿元,同比增长5.7%。

“由于我们去年及2019年年初至今的积极投资买地策略,我们已经有多元化土地储备,本集团2019年全年可售货值预估超过3500亿元。”旭辉在中期业绩报告中表示。

旭辉认为,其合理成本购得的可售资源组合将在如今偏紧的房地产环境中起到防御作用,并将在房地产政策及形势挑战重重时创造巨大的升值潜力。

然而旭辉集团董事长林中在上个月博鳌亚洲论坛上曾表示,下半年将不会有太大的买地投入。未来,旭辉会加大商业持有经营,实现开发销售和商业持有经营两条腿走路。

据悉,旭辉2019年全年的销售目标为1900亿元。上半年共完成目标的46.5%。旭辉在业绩报告中表示,截至2019年前7个月,该集团已完成全年合同销售目标的54%。

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